非一线城市小规模酒店资产受追捧

2026年第一季度，国内酒店市场出现分化现象。超过3亿元的大型酒店资产拍卖流拍率超过90%，而3亿元以下、非一线城市的小型酒店资产却意外走红。随着投资逻辑从规模扩张转向效率优先，市场的价值重构已经悄然开始。
90%流拍，3亿元以上酒店难觅买家
2026年第一季度，国内酒店市场并未迎来预期的火爆。全球酒店业在2025年奠定了复苏与调整的基础，预计2026年将迎来更多结构性机遇。亚太地区旅游及酒店需求预计将保持韧性，投资交易额有望回升至2024年水平。然而，中国酒店交易的一个结构性特征是小型项目更受欢迎，3亿元以内的项目因投资门槛低、风险可控、回报周期短而成为市场首选。
今年以来，3亿元以上酒店拍卖情况并不理想，关键词是“折价”和“流拍”。例如，成都富力丽思卡尔顿酒店将以8.6亿元起拍，呼和浩特中银酒店起拍价仅1.2亿元。相比之下，3亿元以下的酒店拍卖成交情况较好，显示出市场对小型酒店资产的青睐。
大体量酒店难卖的原因
市场上待拍和反复流拍的酒店多为地标性酒店、地产酒店等与地产导向、行政导向强关联的物业，且多为曾经的高星酒店。这些酒店在“大出清”周期中抛售的物业多为此前投资布局中区位优、星级高、体量大、品质佳的核心资产，导致优质高价酒店在存量市场中的饱和。此外，运营成本、盈利压力、市场供需失衡等因素也导致买家对这些酒店持谨慎态度。
“小而美”成新共识
2026年以来的酒店拍卖成交案例显示，3亿元甚至亿元以下、非一线城市的“小而美”物业正成为交投重点。这些物业具有较大的存量资产价值提升空间，区域经济增长与文旅需求崛起，政策支持与基础设施改善等因素也增强了这些物业的吸引力。酒店集团也在推出针对性品牌与策略，聚焦非一线城市小体量物业存量改造。
随着非一线城市基础设施持续完善、文旅消费进一步下沉，以及酒店集团改造能力的标准化输出，“小而美”物业或将从当前的“避险选择”进化为“价值洼地”。未来，能否在分散的市场中建立规模化的运营网络，能否将单点改造经验转化为可复制的资产增值模型，将决定新一轮周期中玩家的位次。